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“城中村”由于歷史和管理體制等原因，規劃管理無序，布局結構混亂，基礎設施缺失，居民生活質量普遍較低，影響了城市的整體面貌。為積極推進新型城鎮化建設，加強城鎮社會和人口管理，提高土地節約集約利用，促進城鄉經濟協調發展，城中村改造成為城市化進程中的重要課題，全國各地也提出城中村地塊改造實施意見，本文將討論城中村改造相關問題。

城中村”地塊，指在城鎮建成區域或城鎮規劃區范圍內，集體土地被全部或大部分征用，原農村居民全部或大部分轉為城鎮戶口，被城鎮建成區包圍或基本包圍的自然村。

城中村改造以提升區域功能、優化地區空間布局、改善人居環境為目標，通過對于地區功能完善、城市資源整合、補償完善公共服務設施和交通市政基礎設施體系，促進城市健康和可持續的發展。

改造方式上，可以采取土地儲備、農村集體經濟組織改造、公益性項目建設等方式。以上海為例，城中村項目多采取農村集體經濟組織改造方式，引入合作單位共同改造開發。雙方成立項目公司并采用“一二級聯動”的方式完成前期開發及后續建設工作。

（1）政府主導、區鎮為主。城中村項目需要政府加強統籌協調，吸引各方參與，在過程中能夠加強監督指導。

（2）規劃引領、分類指導。城中村地塊的區位條件、經濟結構、社會發展水平等因素均不同，需要統籌規劃、因地制宜的制定改造方案。

（3）以人為本、尊重民意。需要充分發揮村民主體地位，尊重農民意愿，維護其權益，建立平等協商機制。

（4）統籌兼顧、綜合平衡。很多城中村項目改造自平衡難度較大，需要在滿足規劃和土地利用的規則下，統籌考慮區域功能，通過經營性地塊的開發彌補項目投入。

近兩年國家層面對于房地產行業監管加強，各方面政策收緊，2021年3季度，恒大地產危機爆發，全國房地產市場影響甚廣，全國土地市場流拍較為嚴重，市場情緒大幅轉冷。2021年10月份全國人大常委會正式授權國務院府在全國鋪開房產稅征收試點，據相關分析，試點的若干城市中上海必在其列。雖然影響程度難以判斷，但對房地產市場和購房者心理產生不利影響是肯定的。未來項目銷售區劃的節點，如面臨房產稅政策全面鋪開實施、市場在消化其影響的時間當口，有一定市場風險。

 城中村項目為保證項目盈利，需要做好投資控制目標，但是由于此類項目往往周期較長，不確定性高，成本目標和實際情況可能存在較大的差異，以今年為例， 2021年5月10日以來，建筑鋼材價格出現暴漲，突破歷史新高，其他大宗原材料價格也大幅上漲，國內大宗商品漲價以煤炭為龍頭，導致能源、化工等一系列產品價格上漲，高耗能產品價格的大幅上漲將無法避免，而建材正是高耗能產品，今年可能建安材料成本上升幅度超過10%。對應項目工程造價將會大幅上漲，影響項目收益率。

城中村項目內各具體經營性地塊的公開掛牌時間理論上由政府方基于其自身情況的考慮決定，一旦與開發主體的設想不一致，會產生資金計劃安排方面的風險。需要開發主體提前做好資金籌劃，同時需要考慮臨時資金需求的情況。

城中村項目屬于資金密集型項目，在建成去化前，項目包括征地拆遷費用、前期費用、土地出讓費、工程費等，項目籌資需要融資，財務成本的體量也非常大，在開發周期內考驗主體的資金實力，需要盡量避免資金沉淀，做好建設時序的籌劃，做好資金籌劃，實現滾動開發。

2021年6月初，財政部、自然資源部、稅務總局、人民銀行等四部門聯合發布發文《關于將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收有關問題的通知》（財綜〔2021〕19），直接明確“為了貫徹落實黨中央、國務院關于政府非稅收入征管職責劃轉稅務部門的有關部署和要求，決定將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入統一劃轉稅務部門征收。”雖然表面上該新政只是把過去由地方政府直接收的土地出讓金，轉由稅務部門來收而已，對土地財政具體有何影響，市場有一定爭議；但一般認為該四類收入將從“政府性基金收入”轉入“一般公共預算收入”，其管理也就自然納入預算，具體支出需通過地方人大審批，地方政府的使用支配自由度大大縮小，未來的“城中村”類項目能否返還土地征拆成本增加了一定的操作不確定性。

城中村改造項目必然涉及到居民動拆遷，其征收房屋面積和人員范圍都需經過政府相關部門確認。具體是根據居民提供批準建房批復、宅基證等文件，當地鄉鎮政府復核無誤后才能納入征收范圍。如被拆遷居民有異議，可以申請行政復議；即使最終強拆也必須經法院判決，而不能進行行政強拆，而且必須經裁決、公告等程序，被拆遷居民還可上訴，過程耗時很長。城中村改造項目的時間不可控主要就是征地拆遷的不可靠，而且很難規避。