2018年初發(fā)布的《上海市城市總體規(guī)劃(2017—2035年)》是上海“邁向卓越的全球城市”發(fā)展道路上的重要綱領(lǐng)，而且是一份有法定約束力的文件。文件中明確提出“底線約束”的要求，即“落實(shí)規(guī)劃建設(shè)用地總規(guī)模“負(fù)增長(zhǎng)”要求，牢牢守住“建設(shè)用地、人口規(guī)模、生態(tài)環(huán)境、城市安全”四條發(fā)展底線”。因此，當(dāng)前階段向存量要空間、向存量要效益成為當(dāng)前土地利用的主要思路。

2022年8月30日，浦東新區(qū)科技和經(jīng)濟(jì)委員會(huì)發(fā)布《浦東新區(qū)促進(jìn)存量產(chǎn)業(yè)用地提質(zhì)增效若干規(guī)定（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱“征求意見稿”），文件中對(duì)區(qū)屬國(guó)企參與產(chǎn)業(yè)用地的存量盤活提出了一些參與思路，本文將結(jié)合上海市其他產(chǎn)業(yè)政策提出國(guó)企參與的具體方式。

征求意見稿中提出：

從以上文件內(nèi)容中我們不難看出：

上海市目前產(chǎn)業(yè)用地管理最全面的文件是上海市規(guī)劃和自然資源管理局發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)上海市產(chǎn)業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》（2021年9月13日發(fā)布， 文號(hào)為滬規(guī)劃資源規(guī)〔2021〕6號(hào)）和《關(guān)于上海市推進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地高質(zhì)量利用的實(shí)施細(xì)則（2020版）》（與上海市經(jīng)濟(jì)和信息化委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布，時(shí)間2020年7月28日，文號(hào)為滬規(guī)劃資源用〔2020〕351號(hào)。

對(duì)于拿地主體方面，區(qū)分實(shí)體企業(yè)和園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)。對(duì)于實(shí)體企業(yè)，一般要求土地和房屋僅為自用，不可轉(zhuǎn)讓，根據(jù)政策開發(fā)的生活配套部分可出租；如果拿地的實(shí)體企業(yè)被認(rèn)定為“領(lǐng)軍企業(yè)”（具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)出臺(tái)辦法并實(shí)施認(rèn)定程序，但實(shí)操中并不一定會(huì)公開發(fā)布“領(lǐng)軍企業(yè)”的名單），且其拿的地為“標(biāo)準(zhǔn)廠房”或“通用研發(fā)用地”，建筑面積中在除生活配套部分外，可售比例可以達(dá)到50%；如果拿地方是園區(qū)開發(fā)企業(yè)，那么首先要經(jīng)區(qū)政府認(rèn)定為“園區(qū)平臺(tái)”才能拿產(chǎn)業(yè)用地。但是需要明確的是，無論拿地主體是誰(shuí)，產(chǎn)業(yè)用地在出讓之前，政府均會(huì)明確該地塊的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及相應(yīng)的績(jī)效考核指標(biāo)。其實(shí)以上所有的規(guī)定都是為了服務(wù)于地方政府的招商引資，目的是為了給產(chǎn)業(yè)方提供低成本的產(chǎn)業(yè)空間，并且鼓勵(lì)企業(yè)做大做強(qiáng)成為領(lǐng)軍企業(yè)，甚至可以從拿到的產(chǎn)業(yè)用地中獲取一定的投資收益。

另外，我們從上海土地市場(chǎng)網(wǎng)站（http://www.shtdsc.com/）可以看到，上海市政府對(duì)于土地交易上的分類，總體分為兩大類“經(jīng)營(yíng)性用地”和“工業(yè)用地”，從這樣的分類中我們可以看出政府經(jīng)營(yíng)土地的思路，甚至默認(rèn)工業(yè)用地不是經(jīng)營(yíng)性用地，也就是說政府不指望從土地本身的經(jīng)營(yíng)中獲得成本的補(bǔ)償和增值收益。同時(shí)我們?cè)谄渲型恋亟灰撞糠值摹俺鲎岉氈敝校梢钥吹健案?jìng)買人需提交由當(dāng)?shù)厝嗣裾蚱渲付毮懿块T出具的項(xiàng)目認(rèn)定原件”，同時(shí)會(huì)明確“產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向”，明確說明地塊的產(chǎn)業(yè)類型是具體的某一類產(chǎn)業(yè)或“標(biāo)準(zhǔn)廠房”或“通用研發(fā)用地”。

既然浦東新區(qū)明確表示支持區(qū)屬國(guó)企參與存量產(chǎn)業(yè)用地盤活工作，那么在現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)用地管理框架下，區(qū)屬國(guó)企如何參與？具體路徑如何探索？結(jié)合上海市產(chǎn)業(yè)用地政策及浦東新區(qū)的關(guān)于存量產(chǎn)業(yè)用地盤活的征求意見稿，我們做出如下判斷和建議。

第一，國(guó)有企業(yè)在項(xiàng)目拓展上具有先天的優(yōu)勢(shì)，國(guó)企的身份使得其在政府方面具備天然的信任加分，在具體項(xiàng)目的前期溝通上具備暢通的渠道，政府也相對(duì)信任國(guó)企能夠在項(xiàng)目開發(fā)上面保證品質(zhì)、遵守約定、注重工程安全等，但是某家國(guó)企來說仍然面臨競(jìng)爭(zhēng)者眾多的市場(chǎng)格局，畢竟國(guó)企和央企的數(shù)量眾多；

第二，產(chǎn)業(yè)用地是“非經(jīng)營(yíng)性用地”，拿地價(jià)格便宜，因此，“可售比例”“容積率”等指標(biāo)是開發(fā)商獲利的關(guān)鍵要素，因此這些指標(biāo)也是前期與政府溝通和博弈的關(guān)鍵點(diǎn)；

第三，要積極申請(qǐng)認(rèn)定園區(qū)開發(fā)平臺(tái)，這是非實(shí)體企業(yè)參與上海市產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)的“牌照”，特別是從目前來看，各區(qū)的園區(qū)平臺(tái)認(rèn)定條件均具有一定的浮動(dòng)空間，對(duì)于希望進(jìn)入到該領(lǐng)域的國(guó)企，可提前與政府方面溝通，在目前存量升級(jí)開發(fā)需求巨大的情況下，爭(zhēng)取有利的條件；

第四，積極尋找領(lǐng)軍企業(yè)，通過各種方式儲(chǔ)備實(shí)體企業(yè)資源，通過合作拿地方式參與上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)。